16-01-2025 JOURE – Het aantal beschikbare huurwoningen in de vrije sector is in het vierde kwartaal van 2024 met 40,4 procent gedaald ten opzichte van een jaar geleden, blijkt uit een data-analyse. De gemiddelde vierkantemeterprijs van een vrije sector huurwoning steeg in het vierde kwartaal van 2024 met 7,7 procent ten opzichte van een jaar geleden, wat neerkomt op een maandelijkse huur van gemiddeld €1.730. De druk op de huurmarkt blijft immens: vooral in de prijscategorie tot €1.500 overstijgt de vraag het aanbod aanzienlijk.
Aantal vrijgekomen vrije sector huurwoningen
In het vierde kwartaal van 2024 kwamen in heel Nederland 12.274 vrije sector huurwoningen beschikbaar voor nieuwe huurders. Dit is een daling van 40,4 procent ten opzichte van een jaar eerder, toen er 20.589 huurwoningen beschikbaar kwamen voor nieuwe huurders. Tegelijkertijd werden er 12.979 woningen afgemeld, wat betekent dat deze niet langer beschikbaar zijn voor verhuur.
Een huurwoning stond in het vierde kwartaal van 2024 gemiddeld 18 dagen online. Dit is vier dagen korter dan vorig kwartaal, toen een woning gemiddeld 22 dagen online stond. Een jaar geleden stond een huurwoning even lang online.
Gemiddeld aantal reacties op een huurwoning
In het vierde kwartaal van 2024 werd er gemiddeld 42 keer gereageerd op een vrije sector huurwoning die op de markt kwam. Dit is net iets meer dan een jaar geleden, in het vierde kwartaal van 2023, toen een vrije sector huurwoning gemiddeld 41 reacties ontving. Hieruit blijkt dat ook in de vrije sector de druk op de huurmarkt nog altijd groot is. In december 2024 werd er gerapporteerd dat deze druk in het middenhuursegment nog vele malen groter is. In dit segment, dat huurwoningen met een huurprijs tussen € 879,66 en € 1.165,81 per maand omvat, werd in het derde kwartaal van 2024 gemiddeld 84 keer gereageerd op een huurwoning.
Een huurwoning viel in het vierde kwartaal van 2024 in de vrije sector vanaf een huurprijs van € 1.157,95 per maand, wat gelijk staat aan 186 WWS-punten. Vanaf 187 WWS-punten valt een huurwoning in de vrije sector.
De grootste disbalans is te zien in het goedkoopste segment van de vrije sector, dit is het segment dat direct volgt na het middenhuursegment en wat voor veel huurders de enige betaalbare optie vormt in de vrije sector. In het vierde kwartaal van 2024 was de helft van alle reacties die via Pararius bij de verhurende partij terechtkwamen (50,5 procent) voor huurwoningen in de prijscategorie €1.158 tot €1.500 per maand, terwijl deze categorie 34 procent van het totale huuraanbod in de vrije sector vertegenwoordigde op Pararius.
33,8 procent van het totaal aantal gemeten reacties kon worden toegeschreven aan woningen tussen €1.500 en €2.000; dit segment is goed voor 33 procent van het vrije sector huuraanbod. Bij woningen boven de €2.000 per maand stond 15,8 procent van de reacties tegenover 33 procent van het aanbod.
Krapte op de huurmarkt
In het vierde kwartaal van 2024 was er sprake van een zogeheten verhuurdersmarkt. De krapte-indicator kwam uit op 0,47, wat aangeeft dat de vraag naar huurwoningen veel groter is dan het beschikbare aanbod. In het derde kwartaal van 2024 kwam de krapte-indicator uit op 0,74, wat eveneens duidt op een verhuurdersmarkt. Dit leidt tot snelle verhuur van beschikbare woningen en een aanhoudende druk op huurprijzen.
De Nederlandse huurmarkt bevindt zich op een kritisch punt, gekenmerkt door een historisch laag aanbod, stijgende prijzen en een structurele ontoegankelijkheid voor grote delen van de bevolking. Het ongekend hoge aantal reacties op de goedkopere vrije sector huurwoningen toont aan hoe groot de concurrentie tussen huurders is geworden. Het huidige klimaat benadrukt de urgentie om het overheidsbeleid te herzien en de druk op de huurmarkt snel te verlichten. Particuliere en institutionele beleggers hebben de wil om in de grote vraag te voorzien maar zijn hiertoe niet in staat, onder andere vanwege onrendabele huurprijsregulering, te hoge fiscale druk en opgelegde betaalbaarheidseisen bij nieuwbouw.
De eerste en kortste klap die nu al direct gegeven kan worden is het schrappen van de WOZ-cap uit het WWS. Dit kan zonder goedkeuring van het parlement en zal met name in de grootste steden, waar de vraag naar kleinere huurwoningen het grootst is, een rem zetten op de uitponding die nu gaande is. Dit zorgt ervoor dat deze woningen opnieuw beschikbaar komen voor zoekende huurders en niet langer worden verkocht. Het verder opdrogen van het huuraanbod heeft grote gevolgen voor de flexibiliteit van de bevolking en de doorstroming in de gehele woningmarkt.”
Gemiddelde huurprijs vs. vereist bruto inkomen
In het vierde kwartaal van 2024 bedroeg de gemiddelde huurprijs van een vrije sector huurwoning in Nederland €1.730,34 per maand. Verhuurders hanteren vaak de eis dat een huurder een bruto maandinkomen heeft dat minimaal drie keer de huurprijs bedraagt. Dit betekent dat een huurder in het vierde kwartaal van 2024 een bruto inkomen van ten minste €5.191,03 nodig had om in aanmerking te komen voor een gemiddelde vrije sector huurwoning.
De inkomenseis blijft beduidend hoger dan het modale inkomen van 2024 – wat neerkomt op een bruto maandsalaris inclusief vakantiegeld van €3.666- en beperkt de toegankelijkheid van de vrije sector huurmarkt. De stijging van de gemiddelde huurprijzen verhoogt de financiële druk op huurders, waardoor steeds meer huishoudens moeite hebben om passende huisvesting te vinden.
Verschuiving van huur- naar koopmarkt
In het vierde kwartaal van 2024 verschoven 1.838 woningen van de huurmarkt naar de koopmarkt (uitponding), wat een stijging is van 83,4 procent ten opzichte van de 1.002 woningen in hetzelfde kwartaal van 2023. Deze cijfers zijn gebaseerd op de koopwoningen die worden aangeboden. De cijfers tonen een derde van het totale koopaanbod in Nederland. Het absolute aantal uitgeponde woningen ligt aanzienlijk hoger.
Daarentegen laat de ‘inponding’, de beweging waarbij een voormalige koopwoning te huur wordt aangeboden, een daling zien. In het vierde kwartaal van 2024 verschoven 403 woningen van koop naar huur, wat een daling van 22,2 procent is ten opzichte van de 518 woningen in het vierde kwartaal van 2023.
Het percentage van het koopaanbod afkomstig uit de huurmarkt steeg het afgelopen kwartaal naar 7,9 procent. In het vierde kwartaal van 2023 was dit percentage nog 5,3 procent.
Al een aantal kwartalen op rij laat de woningmarkt een trend zien waarbij particuliere beleggers ervoor kiezen om vrijkomende huurwoningen te verkopen in plaats van ze opnieuw te verhuren. Het type woning dat wordt uitgepond is zo’n 16 vierkante meter kleiner dan de gemiddelde grootte van de woningen die nog worden verhuurd; uitgeponde woningen zijn dit kwartaal gemiddeld 70 vierkante meter groot, wat kleiner is dan het totale gemiddelde van 86 vierkante meter van de woningen die nog worden verhuurd.
Gemiddelde vierkantemeterprijs per woningtype
In het vierde kwartaal van 2024 steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs van zowel appartementen als eengezinswoningen. Nieuwe huurders betaalden respectievelijk 8,2 en 9,7 procent meer ten opzichte van een jaar eerder. Voor een appartement betaalden zij €20,12 per vierkante meter per maand, voor een eengezinswoning was dit €15,49 per vierkante meter per maand. Landelijk gezien steeg de gemiddelde huurprijs van een woonruimte in de vrije sector naar €19,06 per vierkante meter per maand, een toename van 7,7 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2023.